Wie Mieterschaft und Vermietende Kosten sparen beim Umstieg auf ein erneuerbares Heizsystem
Der Anreiz für Eigentümerschaften von Mietobjekten in eine Heizung mit erneuerbaren Energieträgern zu investieren, scheint gering zu sein. Für den Vermietenden fallen hohe Investitionskosten an, während die Mieterschaft von den tieferen Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung profitiert. Bei einer fairen Verteilung der anfallenden Kosten muss dies aber nicht zwingend der Fall sein – Mieterschaft wie auch Vermietende können durchaus gleichzeitig von einem Umstieg auf ein nachhaltiges Heizsystem finanziell profitieren. Zusätzlich kommt die Umstellung auf eine erneuerbare Wärmeversorgung auch auch der Umwelt zugute – es handelt sich also um eine ‚Win-win-win-Investition‘, die leider aufgrund von fehlender Information häufig nicht getätigt wird.
Warum sich ein erneuerbares Heizsystem für Vermietende lohnt
Ein nachhaltiges Heizsystem, wie zum Beispiel eine Wärmepumpe mit Erdwärmesonden oder eine Luft/Wasser-Wärmepumpe, kostet in der Investition oft ein Vielfaches verglichen mit dem Ersatz der alten Heizung mit Öl oder Gas. Allerdings gelten energetische Verbesserungen wie Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien nach Art. 14 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) als sogenannte 'Mehrleistungen', was Vermietende zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtigt (Art. 269a OR). Dabei kann aber nur der wertvermehrende Anteil der Investition in eine erneuerbare Heizung – d.h. die Differenz zwischen den Kosten eines gleichwertigen Ersatzes (der alten Heizung) und den Kosten des neuen Heizsystems – über eine solche Mietzinserhöhung an die Mieterschaft weitergegeben werden.
Die nun höheren Einnahmen der Eigentümerschaft (höherer Mietzins) sind oft höher als die für sie zusätzlich anfallenden Kapitalkosten (Amortisation und Zins) durch die Mehrinvestition, da der Eigentümerschaft für solche Investitionen zinsgünstige Darlehen zur Verfügung stehen. Die nachfolgenden Abbildungen zeigen dies anhand eines Fallbeispiels auf. Dabei wird für ein älteres Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen der Ersatz der bisherigen Ölheizung mit einer Erdsonden-Wärmepumpe verglichen.
Warum sich ein erneuerbares Heizsystem für Mieter lohnt
Für die Mieterschaft fällt auf der einen Seite die oben beschriebene Mietzinserhöhung an. Auf der anderen Seite sinken jedoch die Heiznebenkosten oft so stark, dass die Mieterschaft unter dem Strich weniger bezahlt. Dies trifft insbesondere auf ältere Liegenschaften mit einer Ölheizung zu. Die nachfolgende Abbildung des Fallbeispiels zeigt eindrücklich auf, wie sich nachhaltiges Heizen auch für die Mieterschaft lohnt.
Warum sich ein erneuerbares Heizsystem für die Umwelt lohnt
Der Umstieg von einem Heizsystem mit fossilen Brennstoffen auf eines mit erneuerbaren Energieträgern führt zu einer deutlich geringeren Umweltbelastung. Im beschriebenen Fallbeispiel lassen sich mit dem Umstieg von der Ölheizung zur Erdsonden-Wärmepumpe jährlich rund 40 Tonnen CO2-Emissionen einsparen, was fast 300'000 Autokilometern entspricht.
Ein Abrechnungssystem, was sich bewährt hat
Die Integrität der "Win-win-win"-Investition für Vermietende, Mieterschaft und Umwelt hat sich über die Jahre bewährt. Trotz stetiger Diskussion zur Frage, wie Investitionen in die Liegenschaft am besten abgerechnet werden, bleibt der oben Beschriebene Ansatz unter den Besten, wie auch unsere Schwesterfirma s3 GmbH schon im Jahr 2018 in ihrem Bericht zu diesem Thema schlussfolgert.
Objektspezifische Analyse und Evaluation notwendig
Wie sehr sich der Umstieg auf ein nachhaltiges Heizsystem auch bei Ihrer Liegenschaft sowohl für Mieterschaft wie auch Eigentümerschaft finanziell lohnt, hängt von diversen Faktoren ab. Insbesondere muss das bisherige Heizsystem analysiert werden und die Machbarkeit der verschiedenen Optionen muss unter den standortspezifischen Bedingungen sorgfältig geprüft werden. Auch steuerliche Aspekte dürfen nicht vernachlässigt werden, denn einerseits können Investitionen in erneuerbare Heizungen von den Steuern abgezogen werden, andererseits steigt mit den Mietzinseinnahmen auch die Steuerbelastung (in geringerem Masse bei einer Finanzierung durch eine Hypothek, da hier der Hypothekarzins wiederum von den Steuern abgezogen werden kann)
Jetzt Heizungsersatz prüfen – fair für Mieter und Vermieter
Wir von der Omneo AG unterstützen Sie dabei, den Umstieg auf ein erneuerbares Heizsystem optimal zu planen. In einer kostenlosen Energieberatung oder für Liegenschaften in der Stadt Zürich zusätzlich mit dem vertiefenden, subventionierten Energie-Coaching zeigen wir Ihnen:
- wie sich Investitions- und Betriebskosten fair verteilen lassen,
- mit welchen Mietzinseffekten Sie rechnen können,
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